경매로 부동산 투자하는 방법, 경매 기본 절차에 대해 알아봤습니다

부읽남 정태익 작가님의 책 '부동산 투자수업 실전편'을 읽고 기록합니다.

1.들어가며

부동산도 투자의 관점에서 보면 결국 '싸게 사는 것'이 핵심입니다. 그런 점에서 매력적인 것은 경매입니다. 하지만 실제로 경매로 물건을 사려면 거쳐야하는 기본 공부가 있고, 실제로 상승기 국면에서는 낙찰가율도 높아서 시세와 비슷하게 매매되기도 합니다. 시세와 비슷한 데 비해서 명도나 기타 절차들이 부담으로 작용할 수도 있습니다. 제 친구 중 한명도 부동산 공부를 많이 하고 경매도 공부하며 실제로 경매장도 가보고 했지만 결국 일반 매매로 집을 마련했다고 들었습니다. 제 맘 속에서 똑순이인 그 친구가 경매를 공부하다가 일반매매로 집을 산 에피소드는 경매에 대한 거리감을 확고히 해주기도 했습니다.

 

하지만 그럼에도 이 책에서는 경매는 싸게 살 수 있다면 매력이 충분하다고 합니다. 저도 보면 볼수록 이론상으로는 맞다고 생각합니다. 언제기회가 올지 모르기 때문에 항상 공부하는 자세로 이 챕터를 잘 읽어보았습니다. 일단 이 책에서 알려준 사이트에 가입했습니다. 상세정보는 유료회원이어야 볼 수 있지만, 무료로도 경매 일자, 낙찰가는 알 수 있어서 매우 유용합니다. 스피드옥션이라는 경매 전문 사이트입니다. 여기서 예전에 관심이 있던 주변 아파트 낙찰가율도 확인했습니다. 신기합니다. 이건 다음에 또 포스팅해보겠습니다. 이 글에서는 일단 책에 나온대로 경매투자의 기초를 단계별로 써보려고 합니다.

 

2. 경매 기본 절차

  1) 검색

기본적으로 처음 경매물건 검색을 할 때는 법원경매정보 사이트에서 검색합니다. 모두 무료입니다. 다만 아까 언급한 스피드옥션같은 곳은 유료로서 좀 더 편의성이 좋다고 합니다. 이 외의 유료사이트는 지지옥션이 있습니다.

 2)권리분석

경매로 부동산이 나왔다는건 돈의 문제가 있다는 뜻입니다. 낙찰가 외에 더 부담해야할 권리가 있는지 철저히 분석해야합니다. 이 부분이 제일 공부가 필요한 부분이라고 생각합니다.

 3)시세 조사와 현장 조사

입찰가는 본인이 제시하는 것이기 때문에 부동산의 진정한 가치를 파악하는게 가장 중요합니다. 권리분석은 스킬적으로 공부하면 되는 문제고, 이 시세조사가 실질적으로 가장 중요한 단계입니다. 얼마나 싸게 사느냐를 판가름하는 부분이기 때문입니다. 조사방법엔 제한이 없습니다. 중개사무소, 주변인 탐문, 시세 검색 등 다양하게 최대한 파악해야 할 것입니다.

 4)입찰과 낙찰

입찰을 하러 법원에 방문합니다. 대리인이 가면 위임장을 써야합니다. 정해진 절차에 맞게 입찰을 하고 낙찰을 받습니다.

 5)경락잔금 납부

정해진 기간에 낙찰가를 냅니다. 이때 주의할 점은 세입자의 전세금을 끼고(갭투자 방식) 나머지만 경락받는건 불가능하다는 점입니다. 경락잔금대출을 받아서 온전한 가격을 지불한 뒤에 다시 세를 놓을 수 있습니다. 주담대와 비슷하다고 합니다.

 6)명도

대항력이 있는 임차인은 그것까지 감안해서 낙찰가를 제시했던 사항일 것이고, 대항력이 없는 임차인을 내보낼때 명도를 거쳐야합니다. 내가 경락받았으니 권한 없는 분은 제 집에서 나가주시길 요청합니다 라는 과정입니다.

 7)수리

필요한 경우 수리를 합니다.

 8)임차

대부분이 임차 및 매도를 목적으로 합니다. 

 

3.권리분석

(1)말소기준 권리

말소기준 권리를 찾아야 합니다. 말소기준 권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 등이 있습니다. 이것만 잘 봐도 대부분은 해결된다고 합니다. 이 등기를 기준으로해서 해당 등기를 포함한 그 이후의 권리는 다 소멸됩니다. 시준 시점이라고 보면 될 것 같네요. 스피드옥션 유료 사이트에선 아예 옆에 '소멸기준'이라고 나와있습니다. 소멸기준인 근저당권을 포함해 그 아래 있는 권리는 싹 무시하면 된다고 합니다.

(2)대항력 있는 임차인

임차인이 말소기준 권리보다 일찍 전입신고를 해서 대항력을 갖추는 경우, 낙찰자는 이 임차인에게 보증금을 돌려줘야 합니다. 단순 점유자는 상관이 없는데 점유하는 자가 임차인인지를 파악해야합니다. 스피드옥션 기준으로(책에 사진첨부) 소멸기준 권리 왼쪽에 임차인/대항력여부 탭이 있습니다. 여기에 전입신고된 날짜를 보고 판단하면 됩니다. 소유자는 임차인이 아니라 대항력이 없습니다. 

 

4. 결

이 책에서 자세하게 모든걸 설명하지는 않습니다. 왜냐면 그러려면 한권으로는 절대 끝나지 않을 것이기 때문입니다. 작가가 그 점도 계속 말하고 있습니다. 즉 이 책은 어찌보면 도화선입니다. 읽고 나면 어떤점을 공부해야할지 감이 잡히게 해줍니다. 경매도 막연히 알고 있다가 이 책을 보고 직접 사이트에 들어가보고 직접 권리분석을 해봤습니다. 신기한 경험입니다. 그저 머릿속에 알고만 있는 것하고 직접 따라가서 눌러보고 생각해보는 것과는 전혀 다른 일이기 때문입니다. 수영과 비슷합니다. 직접 물에 들어가봐야합니다. 이 책은 수영하는 법을 일단 알려주고 물에 들어갈때 뭘 생각해야하는지 기본 틀을 잡아줍니다. 이제 어떤 물에 들어갈지 각각 정하면 됩니다. 어떤 물이 나에게 맞을지도 책에 안내돼있습니다. 그리고 물에 들어가보는 일만 남았습니다.